贝博游戏官网下载app:转了一圈还是最看好这里的房子

  我们正在经历城市化进程的后半段，城市之间的抢人战争愈发激烈。毕竟有人才有就业、消费、资本、研发、商业、GDP、税收…人是一切的源头。

  如果本地人口持续流出，那这座城市，别说房子没投资价值，城市本身就没啥前途。

  反之，如果外来人口持续流入，那这座城市就还有希望，房子也大概率还有投资价值。

  注意，今天中国还有很多二三四线城市人口总量在不断提高，但“人口质量”却在不断下滑。

  比如同样有100万人口的大城市，A城有15万大学生，净资产超百万的有5万人，B城只有3万大学生，净资产超百万的只有1万人，那长期看，A城经济就会比B城更有活力，增速更快，因为A城能获得高薪工作的高素质人才占比更高，有钱人占比更高，他们都要买房，他们的购买力比B城居民更强，那A城房子也就相对B城有更高的升值潜力。

  这种人口总量还在增长，城市体量还在扩张，但人口质量结构却在不断动态下移的情况，最典型的就是东北四城。

  沈大哈长本地有才能的年轻人和有钱人，能走的大多已经走了，北上广深+青岛海南，到处都有东北银的身影，毕竟东北的整体经济生态已进入劣币驱逐良币的恶性循环中，还留在东北的年轻人，要么有家室牵绊，要么生活比较佛系，要么有体制内的铁饭碗撑腰，要么在关内大城市缺乏扎根能力。

  有自住需求的刚需，依然可以放心买；如果是纯投资，也不是不可以，但从纯粹的长期投资收益率和安全性角度看，显然不是最优选择。

  毕竟，有钱人在不断外流，流入人口的购买力又整体偏弱，这种城市的房价，长期看就和当地人的收入水平紧密挂钩，当地人收入上不去，房价就很难有太大的想象空间。

  这和一线城市完全不同，一线房价和当地老百姓收入的关系没那么密切，反而和全国甚至全世界的货币超发情况以及全世界有钱人到底多有钱的关系很密切。

  因为北上深绝对值实在太高，虽然保值性很强（很难长期大跌），但从增值角度看，真不如很多二线城市。

  北京房子要获得100%回报，可能要涨7-10万，但很多二线房子，只要涨一万多，就能获得100%回报。

  但这种排排坐吃果果的国家战略，由于利益均沾，谁都不拉下，也就意味着说了等于没说，谁都没捞到多少好处。

  “3”是大北京（京畿）、长三角和大湾区，这是中国的三颗明珠，可以独立于华北、华东、华南的常规地理概念。

  “5”是东北（黑吉辽+内蒙东部）、中北（晋冀鲁豫+内蒙中部+皖北+苏北）、中南（鄂湘赣+皖南）、西北（陕甘宁青疆+内蒙西部）和西南（川渝云贵藏）。

  也就是我把中部和西部又以淮河（长江）-秦岭（大巴山）为界，拆成南北两块。

  “3”是福建、广西和海南。在我看来，这三个板块在中国的独立性非常强，需要单独拿出来讨论。最独特的海南我以前多次说过，福建和广西，等我以后深入实地考察后再写。

  整个东南沿海，地位最尴尬的是福建和山东，前者介于大湾区和长三角之间，后者介于大北京和长三角之间，都是两头不着调，但山东位于华北平原，文化地理上和河北河南没有太大阻隔，能形成竞争关系，所以放一起讨论。

  哪座二线城市更有投资价值，只要把同一区域内形成明显竞争关系的城市走一遍，看看哪座城市更有吸引力，再看看他们现在的房价，高下立见。

  去年我先对东北地区做了考察，最近考察了中北地区的合肥、郑州、石家庄、太原，因为济南前年刚去过，所以也放一起讨论。

  这几座省会城市，现在房价总体上都在1-2万，少数2万多，极品3万多，从均价上看，济南最高，逼近2万，郑州其次，石家庄和合肥差不多，都在1.5万左右，太原最低，均价只有1万出头，大量房子都是四位数，万柏林区在南内环桥附近的顶级汾河河景房，也不到2万。

  先强调一点，这几座城市，我觉得都有投资价值，我下面的分析，都是在讨论它们相互间的城市战争中，谁相对更有吸引力，更值得下手。

  先抛出结论，从城市本身的吸引力看，郑州济南合肥石家庄太原。

  把当下的房价系数算进去，则当下房产的投资价值：郑州合肥济南石家庄太原。

  这五座中北地区的省会城市，只有太原位于黄土高原上，这既成就了太原的名声，又限制了太原的高度。

  郑州和石家庄都是最近100年因铁路兴起的，合肥古称庐州，虽是千年古城，但从没当过省会级别的重要城市，建国后才把省会从安庆迁过来，济南也一样， 直到明清时代才开始成为山东省会。

  但太原不一样，2500年前三家分晋开启战国时代时，赵国就建都晋阳，即太原。

  东边是巍巍太行，把华北平原给阻隔了，西南两边是莽莽黄河，又对中原和西北地区形成了天然屏障，北边和内蒙古高原之间没有天然屏障， 就人为建了一条长城阻隔，直到今天，长城依然是山西和内蒙的分界线。

  新疆地形叫“三山夹两盆”，山西则是“两山隔N盆”——东边的太行山脉和西边的吕梁山脉，把整个山西分割成了大小不等的几块盆地，包括晋北的大同-朔州盆地和忻州-定襄盆地，晋东南的长治盆地和晋城盆地，晋西南的临汾盆地和运城盆地，晋东的阳泉盆地，除了吕梁，几个地级市，都建在这几个盆地里。

  这些盆地之间，都有孔道连接，而居于所有盆地正中间的，在山西境内不管怎么走动都绕不过去的中心，正是太原-晋中盆地。

  因此只有在春秋时期，山西北部还是没有归化的戎狄之地，晋国只能把国都设在晋西南最大的运城盆地，等整个山西都被汉人征服，山西中心永远都在太原。

  看下地图也能发现，山西是中国所有省区中边界最规整的，几乎就是个标准的平行四边形，而太原则正好位于平行四边形的中心。

  只不过你去太原走走就知道了，太原古县城的中心在今天市区西南的郊外（晋源区），太原最有名的文化IP“晋祠”则更远，离今天太原市中心有20多公里。

  因为今天太原市区并不在太原-晋中盆地中心，而在最北边的通往忻州-定襄盆地的狭长通道处，两边同时被吕梁山支脉和太行山余脉夹住。你看太原的绕城高速，也和山西省的形状一样，南北狭长。

  太原-晋中盆地最适合大城市发展的是平遥-祁县-太谷一线，也就是清代著名的晋商核心区，平遥作为中国保留最完整的明清时代汉族古城，也是整个山西最大的文化IP。

  今天的太原，是宋太宗为灭北汉，放水毁了晋阳城后，宋代又重新修建的。因为山西的中心只能在这一带，毁了也只能重建。但放弃相对广阔的平原中心（所以叫“太原”），跑到更北边逼仄的孔道附近修城，主要是军事上防御北方游牧民族的考虑。

  毕竟宋代没拿下幽云十六州，大同不在手里，所以防范辽国南下的关键要塞，就是这个孔道位置，太原要塞一旦失手，则山西不保，山西失手，则汴梁危急。

  这种军事上的考量，在乱世非常有意义。后来太原会战时，也是依靠山西复杂的地形和太原易守难攻的城市格局，才能在抗战初期打出相对漂亮的平型关战役和忻口战役。

  而在整个民国乱世，阎锡山治下的山西能成为政治稳定、经济繁荣的模范省，也拜这种封闭性所赐。

  太原东西两边都是山，两山之间不过10公里，完全不是现代意义上一座有巨大发展潜力的二线省会城市该有的体量格局，而且这不大的盆地里，已全是密密麻麻的建成区，大规模动拆迁也绝非易事。我在坐高铁进入太原市区时，被铁道两边成片的破旧工人新村房给震撼到了。

  太原站、太原东站和新建的太原南站距离之近，也是极为罕见。机场也离市区超级近，极大限制了太原的航空运输能力。我实地目测了下，武宿机场在二线省会城市中，也算规模相当小的。

  长期看，太原不断向南拓展，会和晋中市逐渐连成一体，类似于西安和咸阳的关系，但要再往南拓展城市边缘，虽然地皮是有，但我怕人口没那么多。

  这几座中北地区的省会城市中，太原是唯一还没通地铁的（虽然在造）。长期看，太原造地铁没毛病，但就目前的城市交通情况看，太原哪怕在早晚高峰也不怎么堵车，和石家庄比较接近，而郑州、济南、合肥，则都有相对大面积的堵车情况，挖地铁是必须的。

  我这次打车去晋祠的路上，也一路观察晋源和小店区，这两个区其实都属于郊区，但都建立了相当上规格的道路。可惜就像个大工地，路边啥都没，只有一眼望不到尽头的联排高层公寓。

  司机告诉我，晋阳湖板块和小店板块的新盘价格，比市中心还要高，而为了筹办今年8月在太原举行的第二届全国青年运动，还耗费巨资搞了个山西体育城，其中的标志性场馆——红灯笼体育场，号称太原版“鸟巢”。

  这个即将举行的全国性运动会，反正我之前是没听说过。但对太原来说，好不容易有机会举办一个全国性盛会，刷一刷存在感，所以也是铆足了劲。

  怎么说呢，虽然太原未来的发展方向只能往南，南区的规划起点也不算低，但看着那么多的空置楼盘，我还是对山西煤老板的购买力有点担心。

  从春秋战国一直到清末民国，太原和山西在中国历史上的存在感一直很强，但最近10多年，太原和山西的存在感好像突然消失了。

  山西相对封闭的地理环境和太原先天不足的城市格局自然难辞其咎，但我觉得和建国后，山西的发展过度依靠煤炭开发，以及相关的重工业有很大关系。

  依靠单一产业发展的经济模式，永远是不稳定的，更何况这个产业还是在后工业时代注定要被淘汰的高污染重工业。煤炭工业一度造就了山西的富足，无数煤老板开着豪车进京买房，但当大宗商品牛市不再，中央雷厉风行去产能，山西的辉煌也终将落幕。

  在晋祠，导游和我说，难老泉的水这些年越来越少，因为晋祠背后的天龙山也一直在挖煤，破坏了地下水源。

  晋祠是老祖宗留给太原最宝贵的文化遗产，这里的水源尚且如此对待，更别说其他地方了…

  因为到处都是连锁经营的品牌，火柴盒一样的新区高楼，还有大同小异的万象城和万达广场，行走在中国各大城市街头，我常常会有穿越感。

  太原出租车也和长春很像，拼车现象严重。这种情况， 我在其他几座省城都没遇到过。

  当然，太原出租车应该近几年全部更新过了，清一色两厢比亚迪电动车，和深圳一样，车况比合肥之类的好多了，但硬件提升容易，软件提升却要慢得多。

  不过相比长春，太原空气质量更差。毕竟山西本身就是重要的污染源，又是西北荒漠沙尘吹向华北的必经之地，加上高原盆地的地理结构，天然不利于雾霾散去，所以太原的空气质量，咳咳……我在太原这几天，都是中度污染。

  此行除了合肥，我在郑州、石家庄和太原都明显感觉痰多鼻屎多，而且痰和鼻屎里都易带血丝，感觉每天都有挖不完的鼻屎（请自行脑补力哥猥琐形象）。

  长期生活在南方的我，虽然很喜欢北方的面食，但真不太适应北方干燥的空气和严重的污染——我经常什么都没摸，只是在街上走了圈，也会感觉手上好脏，指甲里都是乌漆嘛黑的，非得洗一下才行…

  不仅空气上不宜居，在衣食住行各方面，和其他省会相比，总体上看，太原都乏善可陈。

  记得之前我预告要去北方四城考察，有且只有太原的粉丝，给我发来善意的提醒，大意是让我做好思想准备，太原……你懂的。

  作为这座城市最繁华最成熟最核心最热闹的商圈，柳巷的既视感，和上海外环外的七宝差不多……不对，应该是还没建万科广场和巴黎春天之前的七宝差不多…

  我在柳巷还看到了书报摊，这在一二线城市已非常罕见，上次见到还是在“落后”的香港。出租车会不会拼车和马路上能不能看到书报摊，是衡量一座城市现代化水平非常直观的两个指标。

  走在太原最核心的老城区（迎泽区），也很难看到其他几座省城很常见的现代化国际性高级酒店（万豪凯悦喜来登之类的），最醒目的除了各种政府机关大楼，就属复古中式建筑的山西饭店、并州饭店。

  山西和河北、河南一样，全省没有一所985大学，只有一所211，说明这仨省都不是教育强省，在吸引本地培养的高等人才方面，都相对比较欠缺竞争力。

  虽然各省都在全力打造强省会，太原在山西的首位度也不低，可惜太原本身实力不济，别说对外省人才没啥吸引力，对省内居民的吸引力，也要打个问号。

  过去交通不便，出晋困难，太原还比较容易吸引整个省内的人才，但现在有高铁，我从石家庄去太原，才一个多小时，山西人就很容易被周边的大城市吸引走。

  毕竟山西和周边北方省区在语言、文化、餐饮、气候等方面，没有太大差异，山西人很容易适应周边省区的生活。

  从地理上看，北边的大同人容易被北京吸，毕竟大同到北京和到太原的距离一样，都是250公里。

  西南的临汾、运城，则容易被西安吸引，我印象中至少不下4、5个山西荔枝，问过我到底该去太原还是西安买房。

  山陕两地都在黄土高原，风俗相近，明清时代的山陕商人，为了对抗徽商、淮商、浙商等商帮，也长期抱团。

  顺便夸一夸陕西的面食，我个人是面食爱好者，不吹不黑，我觉得面食山东不如河南，河南不如山西，山西不如陕西。

  西安是北方美食之都，面食天下无双，我在太原看到的陕西面馆，比山西刀削面馆还多。当然，这也是因为越往西走，土地越干旱，只能种小麦，倒逼民间想出各种智慧，把面食做到极致。

  东边的石家庄现在也还不算强，但发展潜力强于太原，也会对阳泉人产生吸引力。

  另外相比于冀鲁豫三省，山西本身的人口基数不是很大，只有3000多万，所以太原南区大片鬼城，未来到底能填满多少人呢？

  但不管怎样，别小看山西政府倾全省资源打造强省会的决心，太原未来一定会变得更宜居，更有竞争力，至少南区肯定能从三线城市的既视感中走出来。

  所以要在太原买房投资，我最优先推荐的，还是迎泽大道到南中环之间的这段城市核心区。最好是靠近汾河的，毕竟这座城市槽点比较多，河景就显得更重要了。